Рельефы и границы: что важно знать перед покупкой участка для строительства дома

При покупке земельного участка стоит учитывать его юридические и технические нюансы: от категории и вида разрешенного использования до границ и возможности подключения коммуникаций. Эксперты рассказали ТАСС, как избежать проблем при приобретении земли и что важно проверить заранее

Сначала стоит проверить категорию земли и вид разрешенного использования (ВРИ), рассказал ТАСС владелец агентства элитной недвижимости «Ашихмин и партнеры» Григорий Ашихмин. Можно сделать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), посмотреть на сайте Росреестра по кадастровому номеру участка.

«Чаще всего для возведения жилого дома подходят участки с ВРИ для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или для личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта. Однако существуют и другие виды разрешенного использования — например, садоводство или отдельные виды сельхозземель, — где возможность строительства нужно рассматривать индивидуально, с учетом действующих правил и ограничений», — предупредил эксперт.

В некоторых случаях ВРИ можно изменить, но такая процедура займет время, поэтому лучше заранее обсудить со специалистами реальные перспективы использования участка.

Генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков напомнил, что основные границы участка, охранные зоны и часть ограничений показывает публичная кадастровая карта. «После этого у продавца стоит запросить градостроительный план земельного участка — ГПЗУ. В этом документе указаны параметры застройки: где разрешено ставить дом, какие действуют отступы от границ, где проходят коммуникации и защитные зоны. Иногда именно на этом этапе выясняется, что часть участка попадает в ограничения, где строить нельзя», — порекомендовал эксперт.

Летенков посоветовал перед покупкой пригласить кадастрового инженера. Специалист проверяет координаты участка и фактическое расположение границ. Для этого на местности устанавливаются межевые точки. «Эта процедура защищает покупателя от распространенной ситуации, когда забор стоит в одном месте, а координаты участка зарегистрированы в другом. При строительстве дома такая ошибка приводит к проблемам: он может оказаться ближе к границе, чем допускают нормы, и тогда возникнут сложности с регистрацией здания», — отметил специалист. Кадастровый инженер также проверяет ограничения, которые не всегда отображаются в общедоступных сервисах. Например, защитные зоны линий электропередачи, трубопроводов или водоохранные территории. Эти детали напрямую влияют на возможность строительства.

Коммуникации

Даже если юридически участок подходит для строительства, на практике могут возникнуть различные технические сложности. Важно проверить наличие подъездной дороги, возможность подключения к коммуникациям. Иногда низкая стоимость участка связана с тем, что провести инженерные сети будет дорого или технически сложно, указал Ашихмин.

Нужно проверить не только наличие коммуникаций, но и точки их подключения. Важно понимать, где проходит подводка, на какой мощности и кто отвечает за подключение, а также какие юридические ограничения существуют, уточнил эксперт.

Потенциальному покупателю участка стоит изучить, как далеко проходят магистральный газ и электричество. Можно спросить у ближайших соседей, как они подключали сети, посоветовала представитель Association of Real Estate Agencies Диана Достовалова.

Желательно заранее продумать, что именно планируется построить на участке и где будут располагаться дом, хозяйственные постройки, парковка, баня или другие сооружения. Это важно, потому что при строительстве необходимо соблюдать нормы отступов от границ участка, дорог, соседних домов и инженерных сетей. Если не учитывать эти требования заранее, может оказаться, что участок формально подходит для строительства, но разместить на нем дом или другие объекты так, как планировалось, будет сложно или даже невозможно.

Также стоит обратить внимание на наличие строений на участке, как капитальных, так и некапитальных (например, дома, сараи, бытовки, теплицы), добавил Ашихмин. Важно убедиться, что капитальные здания зарегистрированы в ЕГРН и принадлежат продавцу, не обременены залогами, арестами или сервитутами, а некапитальные строения законно установлены и не нарушают нормы отступов от границ и соседей. Даже некрупные постройки могут влиять на планировку участка, возможность подключения коммуникаций и дальнейшее строительство, поэтому оценка их расположения и состояния помогает заранее избежать проблем и скрытых затрат.

Границы участка

Уточнение границ участка и наличия межевания — еще один этап. Если межевание не проводилось, в будущем могут возникнуть споры с соседями — например, по поводу расположения забора или фактической площади участка, предупредил Ашихмин. Без точного определения границ после покупки может выясниться, что часть используемой территории фактически относится к соседнему участку или, наоборот, участок частично заняли соседи, что приведет к необходимости корректировать границы или решать вопрос в судебном порядке. Поэтому лучше, если границы уже определены и стоят на кадастровом учете, добавил специалист.

По словам гендиректора агентства недвижимости «Невский простор» Аллы Шинкевич, на рынке периодически встречаются предложения, где продается не участок, а доля большого массива. Земля еще не прошла межевание и не получила отдельный кадастровый номер. Покупатель получает абстрактную часть территории, а точные границы остаются на бумаге. Такая схема затягивает оформление и создает споры между соседями.

Овраги и растительность

Также важен рельеф участка и тип грунта, уклоны и овраги осложняют и удорожают постройку дома, предупредила Достовалова. Глинистые почвы влияют на выбор фундамента и технологию строительства.

«Если участок в низине и присутствуют глинистые почвы и соответствующая растительность, здесь может застаиваться вода во время таяния снега или сильных дождей. Значит, нужно будет строить систему водоотведения. А участки с уклонами визуально выглядят больше и обладают прекрасными видовыми характеристиками некой панорамы, но при этом строительство на них может быть сложнее и дороже, чем на ровных участках», — привела пример Достовалова.

Чистота сделки

Необходимо проверить юридическую чистоту, документы на участок и собственника, продолжил Ашихмин. Нужно запросить у продавца выписку из ЕГРН: в ней указаны собственник, наличие арестов, залогов, сервитутов и других обременений. Покупатель должен изучить и правоустанавливающие документы — на каком основании возникло право собственности (дарение, наследство, купля-продажа).

«Важно убедиться в отсутствии рисков, связанных с банкротством продавца, несовершеннолетними собственниками (в таких случаях требуется нотариальное удостоверение сделки), а также проверить, не находится ли участок в долевой или совместной собственности супругов — это повлияет на необходимость получения согласия. Если от имени продавца действует представитель, доверенность должна быть нотариальной. Такая проверка помогает минимизировать юридические риски и избежать споров в будущем», — рассказал Ашихмин.

Иногда земля достается продавцу бесплатно — по наследству или дарению, добавила Шинкевич. По ее информации, дом на таком участке обычно строят позже, уже в браке. В документах в таком случае появляются два разных объекта недвижимости: участок и строение. Для продажи дома потребуется согласие жены или мужа или заявление о семейном положении. Без этого документа сделка рискует продолжиться в суде. Шинкевич предупредила, что земельные истории часто выглядят спокойными на этапе объявления, а детали всплывают уже в документах, там скрываются основные сюжеты любой сделки.

Как правильно оформить участок

Покупка участка оформляется договором купли-продажи, после чего необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре (через МФЦ или в электронном виде). В некоторых случаях закон требует нотариального удостоверения сделки — например, при продаже доли в праве общей собственности при участии несовершеннолетних. При проведении сделки нужно обратить внимание на порядок денежных расчетов, наличие обременений, согласие супруга, правильность указания всей информации в договоре и остальных документах.

По словам адвоката московской коллегии адвокатов Sed Lex Веры Ефремовой, расчеты по договору купли-продажи обычно происходят с помощью самого распространенного и безопасного способа — аккредитива. Счет аккредитива открывается в банке перед сделкой и раскрывается после того, как переход права собственности зарегистрирован в Росреестре.